Экономика недвижимости

Задача 1.

Определить рыночную стоимость объекта недвижимости производственного назначения затратным методом на основе данных, приведённых в табл. 1. Таблица 1. Характеристика оцениваемого объекта

п/п

Наименование показателя

Усл. обозначения

Ед. измерения

Величина показателя

1

Строительный объем здания

10000

2

Фактический срок эксплуатации здания

годы

8лет

3

Удельные затраты на строительство аналогичного здания

тыс.руб.

33,0

4

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового

k

1,05

5

Функциональный износ здания

тыс.руб.

80% от восстановительной стоимости системы телефонизации

6

Внешний износ здания

тыс.руб.

0,1% от восстановительной стоимости здания

7

Ставка земельного налога в расчёте на 1 земли

руб.

3420,0

8

Площадь земельного участка, относящегося к зданию

500

Восстановительная стоимость здания определяется исходя из объёма

здания, величины удельных затрат на строительство и коэффициента

отличий оцениваемого здания от типового:

* *k=33*10000*1.05=346500тыс.руб.

Для расчета физического износа здания необходимо определить восстановительную стоимость его конструктивных элементов, а затем и величину их износа (табл. 2). Таблица 2. Расчет физического износа здания

Наименование

конструктивных элементов здания

%от восстановительной стоимости всего здания

Восстановительная стоимость эле мента

Фактический срок эксплуатации

Нормативный срок эксплуатации

Коэффициент износа

Сумма износа

Фундамент

7

24255

100

0,08

1940,4

Наружные стены

15

51975

100

0,08

4158,0

Перекрытия

14

48510

100

0,08

3880,8

Кровля

8

27720

50

0,16

4435,2

Перегородки

9

31185

80

0,1

3118,5

Внутренняя отделка

6

20790

8

1

20790,0

Наружная отделка

3

10395

60

0,13

1351,3

Система водоснабжения и канализации

10

34650

50

0,16

5544,0

Система электроснабжения

7

24255

40

0,2

4851,0

Система отопления

9

31185

50

0,16

4989,6

Система вентиляции

2

6930

40

0,2

1386,0

Система пожаротушения

3

10395

50

0,16

1663,2

Система телефонизации

2

6930

40

0,2

1386,0

Лифты

5

17325

30

0,26

4504,5

Всего

100

346500

8лет

63998,5

Накопленный износ здания D определяется по следующей формуле:

=++,

где физический износ здания,=63998,5тыс.руб.;

-функциональный износ здания,

=346,5тыс.руб.

Остаточная стоимость здания определяется путём вычитания из его восстановительной стоимости величины накопленного износа:

-=346500-69889=276611тыс.руб.

Стоимость земельного участка, относящегося к зданию, определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 85-кратной ставки земельного налога:

=85**85*3420*500=145350тыс.руб.

Рыночная стоимость оцениваемого здания определяется как сумма остаточной стоимости объекта и стоимости земельного участка:

=276611+145350=421961тыс.руб.

Задача

2.

Определить рыночную стоимость торгового центра методом прямой капитализации доходов. В аренду сдано 95% полезной площади торгового центра. Исходные данные даны в табл.3.

Таблица 3. Характеристические данные торгового центра

Наименование показателя

Величина показателя

Полезная площадь торгового центра

1400

Арендная плата за 1кв.м в месяц, тыс.руб.

26,0

Операционные расходы на1кв.м полезной площади в месяц, руб.

12200

Отчисления на капитальный ремонт

2% от действительного валового дохода

Капитализация доходов предусматривает расчёт текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости. Финансовые выгоды могут включать в себя: валовый доход, чистый доход и др. Валовый доход является исходным пунктом оценки недвижимости по доходности.

Потенциальный валовый доход PGI зависит от следующих факторов: арендной платы за 1 кв.м( ) и полезной площади здания ( ).

PGI= **12=26*1400*12=436800тыс.руб.

Действительный валовый доход определяется следующим образом:

EGI=PGI*k,

где PGI- потенциальный валовый доход от аренды здания,

k- коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду платежей).

EGI=436800*0,95=414960тыс.руб.

Общие операционные расходы по эксплуатации торгового центра определяются по формуле:

GOE=c**12,

где c- операционные расходы в расчёте на 1 кв.м полезной площади в месяц.

GOE=12200*1400*12=20496тыс.руб.

Чистый операционный доход от здания может быть определён как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами ( с отчислениями на капитальный ремонт ):

NOI = EGI-(COE+W),

где EGI- действительный валовый доход;

COE- общие операционные расходы по эксплуатации торгового центра;

W- отчисления на капитальный ремонт

NOI=414960-(20496+8299)=414960-28795=386165тыс.руб.

Коэффициент капитализации учитывает получение прибыли на вложенный капитал и выражает взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит объект недвижимости, и стоимостью этого объекта. Коэффициент капитализации для оцениваемого здания определяется на основе данных, приведенных в табл.4, как среднеарифметическая величина частного от деления чистого операционного дохода от каждого сопоставимого объекта на цену его продажи. Таблица 4.Цена продаж и чистый операционный доход по сопоставимым с оцениваемым объектам

Показатели

Сопоставимые объекты

A

B

C

Цена продажи, тыс.руб.

3000

2500

3500

Чистый операционный доход, тыс. руб.

650

700

910

650:3000=0,2 700:2500=0,28 910:3500=0,26

0,2+0,28+0,26=0,74

R= =0,25

Стоимость объекта при оценке его методом прямой капитализации дохода определяется по формуле: V= = =1544660тыс.руб.

NOI - чистый операционный доход, тыс.у.е.

R- коэффициент капитализации.

Задача 3

Инвестор рассматривает проект организации бизнес - центра на базе существующего здания, предлагаемого к продаже. Для подготовки здания к эксплуатации его необходимо отремонтировать и соответствующим образом оборудовать. Определить текущую рыночную стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков, используя приведённые ниже данные, полученные в результате анализа рынка коммерческой недвижимости. Исходные данные даны в табл. 5. При введении бизнес – центра в эксплуатацию предполагается сдача полезной площади в аренду. В конце периода коммерческого использования здание можно будет продать. Арендная плата за 1 кв.м полезной площади в аналогичных бизнес – центрах имеет тенденцию к росту на 5% в год. Коэффициент заполняемости (k) в первый год использования подобных зданий составляет - 0,5; во второй -0,75; в третий - 0,8; в четвёртый и пятый- 0,95.

Коэффициент капитализации(R) для зданий такого типа составляет 0,3.

Общие операционные расходы по эксплуатации бизнес – центра имеют тенденцию к росту на 3% в год.

Ставка дисконтирования(i) по данным рынка определена на уровне 20% для первого года коммерческого использования; 22%- для второго года;

24% - для третьего года; 25% - для четвёртого и 27% - для пятого года.

Таблица 5.Характеристические данные бизнес – центра

Наименование показателя

Величина показателя

Затраты на ремонт и оборудование здания, тыс.руб.(IC)

1500

Полезная площадь бизнес – центра, кв.м ()

3000

Арендная плата за 1 кв.м полезной площади в месяц в аналогичных бизнес – центрах, тыс.руб. ()

12,0

Период коммерческого использования

5 лет

Общие операционные расходы по эксплуатации бизнес – центра в 1-й год эксплуатации на1 кв.м полезной площади в месяц, руб.(c)

3000

Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам доходов, ожидаемых инвестором. Будущие доходы включают в себя:

-доходы от эксплуатации объекта недвижимости на протяжении срока владения;

-денежные поступления от продажи имущественного объекта в конце срока владения.

Потенциальный валовый доход определяется по формуле:

PGI=**12,

Действительный валовый доход определяется по формуле:

EGI=PGI*k,

Операционные расходы по эксплуатации бизнес – центра определяются по формуле:

COE=c**12

Чистый операционный доход от здания рассчитывается вычитанием операционных расходов из действительного валового дохода:

NOI=EGI – COE

Дисконтированный денежный поток определяется по формуле:

DCF =

n-номер анализируемого года.

Текущая стоимость объекта недвижимости аккумулирует все будущие доходы от владения объектов недвижимости и показывает ту предельную цену, при которой затраты на его приобретение окупятся за время владения им. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии) в конце срока его коммерческого использования определяется путём деления дисконтированного денежного потока последнего,5-ого года на коэффициент капитализации:

= = = 380873тыс.руб.

Текущая рыночная стоимость объекта определяется по формуле:

V= - IC + = -1500 +(90000+152640+140229+148748+114262) +380873=1025252тыс.руб.

Все расчёты выполнены для каждого анализируемого года и сведены в табл.6. Таблица 6. Расчёт стоимости здания методом дисконтирования денежных потоков

Наименование показателей

Значение показателей по годам

1

2

3

4

5

Полезная площадь здания, кв.м

3000

3000

3000

3000

3000

Арендная плата за 1кв.м полезной площади здания в месяц, тыс.руб.

12

12,6

13,23

13,89

14,58

Потенциальный валовый доход от аренды здания,тыс.руб.

432000

453600

476280

500040

524880

Коэффициент заполняемости

0,5

0,75

0,8

0,95

0,95

Действительный валовый доход,тыс.руб.

216000

340200

381024

475038

498636

Операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра на 1кв.м полезной площади в месяц,руб

3000

3090

3183

3279

3377

Операционные расходы, тыс.руб.

108000

111240

114588

118044

121572

Чистый операционный доход, тыс.руб.

108000

228960

266436

356994

377064

Продолжение таблицы 6.

Ставка дисконтирования,%

20

22

24

25

27

Дисконтированный денежный поток, тыс.руб.

90000

152640

140229

148748

114262

Первоначальные инвестиции, тыс.руб.

'); //]]>