Задача 1.

Определить рыночную стоимость объекта недвижимости производственного назначения затратным методом на основе данных, приведённых в табл. 1. Таблица 1. Характеристика оцениваемого объекта

Восстановительная стоимость здания определяется исходя из объёма

здания, величины удельных затрат на строительство и коэффициента

отличий оцениваемого здания от типового:

* *k=33*10000*1.05=346500тыс.руб.

Для расчета физического износа здания необходимо определить восстановительную стоимость его конструктивных элементов, а затем и величину их износа (табл. 2). Таблица 2. Расчет физического износа здания

Накопленный износ здания D определяется по следующей формуле:

=++,

где физический износ здания,=63998,5тыс.руб.;

-функциональный износ здания,

=346,5тыс.руб.

Остаточная стоимость здания определяется путём вычитания из его восстановительной стоимости величины накопленного износа:

-=346500-69889=276611тыс.руб.

Стоимость земельного участка, относящегося к зданию, определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 85-кратной ставки земельного налога:

=85**85*3420*500=145350тыс.руб.

Рыночная стоимость оцениваемого здания определяется как сумма остаточной стоимости объекта и стоимости земельного участка:

=276611+145350=421961тыс.руб.

Задача

2.

Определить рыночную стоимость торгового центра методом прямой капитализации доходов. В аренду сдано 95% полезной площади торгового центра. Исходные данные даны в табл.3.

Таблица 3. Характеристические данные торгового центра

Капитализация доходов предусматривает расчёт текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости. Финансовые выгоды могут включать в себя: валовый доход, чистый доход и др. Валовый доход является исходным пунктом оценки недвижимости по доходности.

Потенциальный валовый доход PGI зависит от следующих факторов: арендной платы за 1 кв.м( ) и полезной площади здания ( ).

PGI= **12=26*1400*12=436800тыс.руб.

Действительный валовый доход определяется следующим образом:

EGI=PGI*k,

где PGI- потенциальный валовый доход от аренды здания,

k- коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду платежей).

EGI=436800*0,95=414960тыс.руб.

Общие операционные расходы по эксплуатации торгового центра определяются по формуле:

GOE=c**12,

где c- операционные расходы в расчёте на 1 кв.м полезной площади в месяц.

GOE=12200*1400*12=20496тыс.руб.

Чистый операционный доход от здания может быть определён как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами ( с отчислениями на капитальный ремонт ):

NOI = EGI-(COE+W),

где EGI- действительный валовый доход;

COE- общие операционные расходы по эксплуатации торгового центра;

W- отчисления на капитальный ремонт

NOI=414960-(20496+8299)=414960-28795=386165тыс.руб.

Коэффициент капитализации учитывает получение прибыли на вложенный капитал и выражает взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит объект недвижимости, и стоимостью этого объекта. Коэффициент капитализации для оцениваемого здания определяется на основе данных, приведенных в табл.4, как среднеарифметическая величина частного от деления чистого операционного дохода от каждого сопоставимого объекта на цену его продажи. Таблица 4.Цена продаж и чистый операционный доход по сопоставимым с оцениваемым объектам

650:3000=0,2 700:2500=0,28 910:3500=0,26

0,2+0,28+0,26=0,74

R= =0,25

Стоимость объекта при оценке его методом прямой капитализации дохода определяется по формуле: V= = =1544660тыс.руб.

NOI - чистый операционный доход, тыс.у.е.

R- коэффициент капитализации.

Задача 3

Инвестор рассматривает проект организации бизнес - центра на базе существующего здания, предлагаемого к продаже. Для подготовки здания к эксплуатации его необходимо отремонтировать и соответствующим образом оборудовать. Определить текущую рыночную стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков, используя приведённые ниже данные, полученные в результате анализа рынка коммерческой недвижимости. Исходные данные даны в табл. 5. При введении бизнес – центра в эксплуатацию предполагается сдача полезной площади в аренду. В конце периода коммерческого использования здание можно будет продать. Арендная плата за 1 кв.м полезной площади в аналогичных бизнес – центрах имеет тенденцию к росту на 5% в год. Коэффициент заполняемости (k) в первый год использования подобных зданий составляет - 0,5; во второй -0,75; в третий - 0,8; в четвёртый и пятый- 0,95.

Коэффициент капитализации(R) для зданий такого типа составляет 0,3.

Общие операционные расходы по эксплуатации бизнес – центра имеют тенденцию к росту на 3% в год.

Ставка дисконтирования(i) по данным рынка определена на уровне 20% для первого года коммерческого использования; 22%- для второго года;

24% - для третьего года; 25% - для четвёртого и 27% - для пятого года.

Таблица 5.Характеристические данные бизнес – центра

Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам доходов, ожидаемых инвестором. Будущие доходы включают в себя:

-доходы от эксплуатации объекта недвижимости на протяжении срока владения;

-денежные поступления от продажи имущественного объекта в конце срока владения.

Потенциальный валовый доход определяется по формуле:

PGI=**12,

Действительный валовый доход определяется по формуле:

EGI=PGI*k,

Операционные расходы по эксплуатации бизнес – центра определяются по формуле:

COE=c**12

Чистый операционный доход от здания рассчитывается вычитанием операционных расходов из действительного валового дохода:

NOI=EGI – COE

Дисконтированный денежный поток определяется по формуле:

DCF =

n-номер анализируемого года.

Текущая стоимость объекта недвижимости аккумулирует все будущие доходы от владения объектов недвижимости и показывает ту предельную цену, при которой затраты на его приобретение окупятся за время владения им. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии) в конце срока его коммерческого использования определяется путём деления дисконтированного денежного потока последнего,5-ого года на коэффициент капитализации:

= = = 380873тыс.руб.

Текущая рыночная стоимость объекта определяется по формуле:

V= - IC + = -1500 +(90000+152640+140229+148748+114262) +380873=1025252тыс.руб.

Все расчёты выполнены для каждого анализируемого года и сведены в табл.6. Таблица 6. Расчёт стоимости здания методом дисконтирования денежных потоков

Продолжение таблицы 6.