- более гибкую схему финансирования, так как условия предоставления кредита при получении банковской ссуды могут динамично изменяться в соответствии с потребностями заемщика;

- возможность выигрыша на разнице процентных ставок;

- отсутствие затрат, связанных с регистрацией и размещением ценных бумаг.

Кредитный метод инвестирования предполагает наличие взаимо­связи между фактической окупаемостью вложений и возвратом кре­дита в сроки, определенные договором. Кредит позволяет сразу начать осуществление инвестиционного проекта, так как, по существу, оз­начает перенос оплаты основной суммы долга на определенный срок. Источником возврата инвестиционных кредитов и уплаты процентов по ним должна выступать дополнительная прибыль от кредитуемого мероприятия.

Основой кредитных отношений банка с заемщиками при выдаче банковских ссуд является кредитный договор, который регламенти­рует конкретные условия и порядок предоставления кредита. Как пра­вило, оформление инвестиционных кредитов сопровождается предо­ставлением технико-экономического обоснования или бизнес-плана. Для получения долгосрочного кредита заемщик должен указать це­левое назначение кредита, привести расчеты предполагаемых затрат (смету расходов), ожидаемых доходов клиента от реализации креди­туемого мероприятия, эффективности ссуды и реальных сроков ее окупаемости, предоставить гарантии возврата кредита. В пакете до­кументов должны быть ссылки на договоры, контракты с поставщи­ками с указанием объемов, стоимости, сроков поставок, а также до­говоры с покупателями или заявки от покупателей с указанием объ­емов стоимости и сроков поставок.

На основе изучения представленных документов, а также собст­венной информации о заемщике банк осуществляет анализ его кре­дитоспособности и платежеспособности, форм обеспечения возврат­ности кредита и при получении положительных результатов заклю­чает с заемщиком кредитное соглашение (договор). В кредитном до­говоре отражаются: цель получения ссуды, вид кредита, его срок и размер, величина процентной ставки, вид обеспечения кредита, по­рядок предоставления и погашения кредита, права, обязанности и ответственность банка и заемщика, дополнительные условия по со­глашению кредитора и заемщика.

Количественные границы кредита определяются, с одной сторо­ны, заинтересованностью заемщика в использовании кредита, а с дру­гой — наличием возможности у заемщика погасить ссуду и проценты по ней в обусловленные сроки. Процентные ставки по долгосрочным кредитам могут быть фиксированными и плавающими. Фиксирован­ная ставка остается неизменной в течение всего периода ссуды, а пла­вающая периодически пересматривается в зависимости от условии рынка, изменения официального индекса инфляции и других обсто­ятельств. Как правило, по мелким ссудам процентная ставка устанавливается на весь срок договора, по крупным ссудам применяется пла­вающая ставка процента.

При определении процентной ставки по долгосрочным кредитам учитывается целый ряд факторов: средневзвешенная стоимость при­влечения ресурсов, степень риска, срок погашения ссуды, расходы по оформлению ссуды и контролю за ее погашением (анализ креди­тоспособности, периодическая проверка залога и др.), средний уро­вень процентных ставок на рынке кредитных ресурсов, характер от­ношений между банком и заемщиком, норма прибыли, которая может быть получена при инвестировании в альтернативные активы.

Формы предоставления инвестиционного кредита могут быть раз­личными. Наиболее часто используются: срочные ссуды и возобнов­ляемые ссуды, конвертируемые в срочные, кредитные линии.

Важным условием выдачи кредита является его обеспечение. Ос­новными видами обеспечения, применяемыми в банковской прак­тике, выступают: залог, поручительство, гарантия, страхование кре­дитного риска. Особое место среди залоговых форм финансирования занимают долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимос­ти — ипотечный кредит [15. 402].

Характерными чертами ипотечного кредита являются использование в качестве залога недвижимого имущества и длительный срок ссуды. Ипотечный кредит предоставляется, как правило, банками, специализирующимися на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. К таким банкам относятся ипотечные и земельные банки. В составе их ресурсов важное место занимают средства, формируемые путем выпуска ипотечных облигаций. Сис­тема ипотечного кредитования предусматривает механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент с рас­срочкой его выплаты на длительные периоды.

Важной составляющей ипотечного кредитования является оценка имущества, предлагаемого в качестве обеспечения. В случае непла­тежеспособности заемщика погашение задолженности будет проис­ходить за счет стоимости залога, поэтому точность оценки залога при ипотечном кредитовании имеет особое значение. Оценка недвижи­мости определяется рядом факторов, основными из которых являют­ся: спрос и предложение на недвижимость, полезность объекта, его территориальное расположение, доход от использования объекта.