Оценка объекта недвижимости, г.Архангельск магазин "Петровский"
Определение ставки капитализации для улучшений (Rул)
Определение нормы дохода на капитал
Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.
Норма дохода на капитал включает в себя:
* безрисковую ставку;
* премию за различные виды рисков.
В качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности по ОФЗ-46018, составляющая 7,32% на дату оценки (сайт http://stock.rbc.ru/demo/micex. 1/intraday/eod.rus.shtml).
Расчет премии за риск для улучшений представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».
Факторы риска, влияющие на объект недвижимости
| Вид и наименование риска | Категория риска | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|
Систематический риск | |||||||||||
|
Ухудшение общей экономической ситуации | Динамичный | 1 | |||||||||
|
Увеличение числа конкурирующих объектов | Динамичный | 1 | |||||||||
|
Изменение федерального и местного законодательства | Динамичный |
1 | |||||||||
|
Несистематический риск | |||||||||||
|
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации | Статичный | 1 | |||||||||
|
Ускоренный износ здания | Статичный | 1 | |||||||||
|
Неполучение арендных платежей | Статичный |
1 | |||||||||
|
Неэффективный менеджмент | Динамичный |
1 | |||||||||
|
Криминогенные факторы | Динамичный | 1 | |||||||||
|
Финансовые проверки | Динамичный | 1 | |||||||||
|
Неправильное оформление договоров аренды | Динамичный | 1 | |||||||||
|
Количество наблюдений | Динамичный | 0 | 4 | 3 | 1 | 1 | 0 | 1 | 0 | 0 | 0 |
|
Взвешенный итог | 0 | 8 | 9 | 4 | 5 | 0 | 7 | 0 | 0 | 0 | |
|
Сумма | 33 | ||||||||||
|
Количество факторов | 10 | ||||||||||
|
Средневзвешенное значение балла | 3,3 | ||||||||||
|
Величина поправки за риск (1 балл = 1%) | 3,3 | ||||||||||