Расчет стоимости объекта доходным подходом

Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом составляет (с учетом НДС): 13 954 669

руб.

Сравнительный подход

Сравнительный подход реализуется одним из двух методов:

1. метод моделирования рыночного ценообразования

2. метод сравнительного анализа продаж.

Метод моделирования рыночного ценообразования предусматривает построение зависимости типа Р = F(f1,f2,… fk-1,fk) = F({fj}) путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения.

Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором, как в методе моделирования рыночного ценообразования, но и величинами характеристик ценообразующих факторов.

Учитывая, что метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов и применяется лишь в массовой оценке для оценки данного объекта эксперты использовали метод сравнительного анализа сделок. Сравнительный анализ цен сделок позволяет осуществить корректировку цены Pi сделки с любым объектом-аналогом путем изменения цены на величину поправки, рассчитываемую по рыночной цене различия количественных характеристик ценообразующих факторов для объекта оценки и объекта сравнения. Эта корректировка позволяет оценить величину суммы Poi, которая могла бы быть уплачена за объект сравнения

Использование сравнительного подхода, в частности метода сравнения продаж, на практике дает более объективную величину рыночной стоимости для регулярно продаваемых объектов.

Для успешного применения метода сравнения продаж необходимо выполнение трех основных условий:

- наличие данных о сделках купли-продажи с описанием физических и экономических характеристик объектов недвижимости;

- наличие критерия подбора аналогов из вышеуказанной базы данных;

- существование методологии расчета соответствующих поправок к стоимости выбранных аналогов.

В основном эксперты-оценщики при подборе аналогов и внесении поправок руководствуются профессиональным опытом и интуицией, что является заведомо субъективным подходом. Привлечение для обработки и анализа данных, используемых для сопоставления, современных статистических методов позволяет преодолеть влияние субъективизма оценщика.

Целью исследования, проводимого оценщиками, являлось выявление наиболее существенных факторов, влияющих на формирование оценочной стоимости объекта недвижимости, и получение функционального уравнения, описывающего эту зависимость.

Данные о ценах предложения с описанием физических и экономических характеристик объектов недвижимости были получены из собственной базы данных оценщиков, баз различных агентств недвижимости г. Архангельска (см. табл.).

В результате анализа текущей ситуации на рынке недвижимости и выполненной работы по сбору информации, нам удалось установить несколько фактов предложений на продажу объектов, аналогичных рассматриваемому, которые можно было использовать для окончательной оценки объекта.

Основным критерием для отбора объектов-аналогов явились функциональное назначение объекта, соответствующее принципу ННЭИ.

Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник:

Техники количественного анализа

Техники качественного анализа.

Следует отметить, что в данном случае элементами сравнения могут выступать как количественные, так и качественные характеристики объекта, при этом важным фактом является необходимость введения количественного обоснования коэффициентов значимости элементов сравнения при бальной оценке влияния элементов сравнения в качественном сравнительном анализе сделок.