Директор агентства недвижимости "Открытая Компания" Максим Каталов по нашей просьбе рассказал о современных тенденциях на рынке аренды жилья в Москве. По его мнению, ситуация меняется стремительно и былая привлекательность сделок падает. "Последний десяток лет квартиры, сдаваемые в аренду, стали для многих жителей крупных городов стабильным, а зачастую и единственным источником доходов, - сказал М.Каталов. - К тому же, привлекательный образ рантье, как образ жизни под старость лет - мечта многих сегодняшних офисных клерков.

Ситуация, к сожалению, стремительно меняется, и не в лучшую сторону. Со всех сторон привлекательность подобных инвестиций падает. Наступление идет по всем фронтам. Растет "коммуналка", необходимость платить налоги становится все ощутимей, падает спрос - все больше арендаторов с помощью ипотеки становятся обладателями собственных квартир. К тому же у человека с деньгами в добавление к не сдающимся банковским депозитам, появляются куда более эффективные, нежели вложения в недвижимость средства сохранения и преумножения капиталов - паевые фонды, игра на бирже.

Таким образом, становится объяснимым увеличение квартир, предложенных к продаже, которые ранее сдавались в аренду. Впрочем, когда-нибудь весы могут опять качнуться в другую сторону" .

Задача 1.

Определить стоимость двухэтажного офиса с помощью валового рентного мультипликатора. Исходные данные:

· потенциальная валовая рентная выручка объекта оценки сопоставленных 150 тыс. долларов;

· рыночная информация о продаже трех объектов, сопоставленных с оцениваемым, представлена в табл. 1:

Таблица 1

Рыночная информация по сопоставленным объектам

Валовый рентный мультипликатор определяется отношением продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке, либо к действительной валовой выручке. Оптимальный для данного сектора рынка валовый рентный мультипликатор рассчитывается исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости.

Расчеты приведены в табличной форме (табл. 2):

Таблица 2

Расчет стоимости с помощью валового рентного мультипликатора

Среднее значение валового рентного мультипликатора 4,26.

Тогда 150 000 долл. Х 4,26 = 639 000 долл., что составляет стоимость оцениваемого двухэтажного офиса.

Задача 2.

Офисное здание выставлено на продажу. Общая площадь помещений здания составляет 4 000 . На момент продажи здание арендуется надежным арендатором. По условиям аренды арендатор выплачивает арендную плату из расчета 270 долларов за 1 в год. Срок аренды заканчивается через 2 года, и арендатор планирует освободить здание.