Остатки былой привлекательности

Проведенный оценщиком анализ показывает, что после освобождения здания его целесообразно реконструировать под четыре офисных секции по 1 000 каждая. Величина арендной платы после реконструкции представлена в табл. 3. На такую реконструкцию потребуется 600 000 долларов. Она может быть осуществлена в течение трех месяцев. В оставшееся время третьего года арендаторами будет занято только две секции из четырех. При этом постоянные расходы на содержание здания составляют 150 000 долларов, а операционные – 20% от годовых поступлений арендной платы. Ожидается, что с третьего по восьмой год сбор арендной платы составит 90%, постоянные расходы будут возрастать на 8% в год, арендная плата останется на прежнем уровне. С седьмого по восьмой год операционные расходы будут возрастать на 12% в год, а ставка арендной платы уменьшится на 10%. Ставки дисконтирования, определенные оценщиком по годам реализации проекта, представлены в табл. 3.

Методом капитализации дохода определить текущую стоимость объекта недвижимости.

Таблица 3

Величина арендной платы и ставки дисконтирования

Величина арендной платы, руб.

Ставка дисконтирования, %

0 – 1 год

2 – 4 год

5 – 7 год

270

8

9

12

Таблица 4

Расчеты текущей стоимости объекта недвижимости

Год

Валовый

доход

Постоян-

ные рас-

ходы

Операци-

онные

расходы

Расходы на рекон-

струкцию

Перио-

дический поток до-

хода

Ставка

дисконта

Дискон-

тирован-ный чис-

тый до-

ход

1

0

150000

160000

800000

8

490000

2

1

150000

160000

800000

9

437500

3

2

162000

87750

600000

438750

9

-327647

4

3

174960

234000

1170000

9

541693

5

4

188957

234000

1170000

12

427124

6

5

204073

234000

1170000

12

363897

7

6

220399

235872

1053000

12

257982

8

7

238031

264177

1053000

12

207063

Текущая стоимость объекта

2397612

Перейти на страницу: 1 2 3